Extensions & aménagements de villas au Cap d’Antibes

Le site patrimonial remarquable d’Antibes est un dispositif multi-sites, et l’une de ses aires est celle du Cap, désignée par la lettre G. Elle se découpe en une zone centrale GA, avec les secteurs GA1 autour de la Garoupe et GA2 sur la côte sud ; une zone à valeur de contact GB, en quatre secteurs ; une zone d’accompagnement GC ; et M, la bande littorale. Le règlement assigne à l’ensemble du Cap deux objectifs explicites : protéger et mettre en valeur le patrimoine architectural et paysager, et préserver les densités existantes, notamment les rapports entre espaces bâtis et espaces végétalisés. Un projet d’agrandissement commence donc par identifier son secteur.

Car le secteur porte des chiffres. Pour assurer l’équilibre entre le bâti et le végétal, le règlement fixe une part minimale d’espaces libres plantés en pleine terre et une emprise maximale des constructions : en GA1 et GA2, 85 % de pleine terre au minimum, 10 % de circulations au maximum, 5 % d’emprise bâtie ; en GB1, 70 %, 20 % et 10 % ; en GB2, 80 %, 13 % et 7 % ; en GC, 70 % de pleine terre au minimum. Tout projet peut être refusé dès lors qu’il porte atteinte à l’équilibre paysager du site. Ces trois nombres décident de la taille d’un ouvrage avant qu’aucun trait ne soit tracé.

Les régimes ne sont pas les mêmes d’une zone à l’autre. En zone centrale, les constructions nouvelles sont interdites par principe ; seule l’extension d’un bâtiment existant est admise sous condition, accolée ou non au volume principal, à charge pour elle de s’harmoniser avec sa volumétrie et son aspect. En zone d’accompagnement, une construction neuve redevient possible, à condition de ne pas remettre en cause les perceptions et la qualité paysagère, et avec une emprise au sol plafonnée à 10 % de la surface du terrain. La hauteur y est limitée à sept mètres, mesurés de l’égout du toit au point le plus bas de la construction au niveau du terrain naturel.

Le règlement vise nommément un risque : que la valeur paysagère du site soit altérée par des constructions issues de divisions parcellaires. Il ouvre en revanche une voie que peu de propriétaires connaissent — supprimer un habitat diffus et reconstruire ces surfaces regroupées sur une emprise unique. Elle tient à trois conditions cumulatives : montrer que le regroupement ne portera pas atteinte à la qualité paysagère globale, proposer des dispositions compensatoires améliorant la couverture végétale de l’unité foncière, et présenter un bilan des surfaces de plancher avant-après à mètre carré constant. Gagner du volume là où on le souhaite suppose donc d’y renoncer ailleurs.

Une précision change la lecture de tout ce qui précède. Les sites classés relèvent d’une législation propre et sont, à ce titre, exclus du périmètre du site patrimonial remarquable — ceux des quartiers protégés depuis 1913 comme celui du domaine public maritime, classé par arrêté du 30 octobre 1958. Deux régimes distincts se partagent donc le Cap : les tableaux de densité ne valent pas là où le régime des sites classés s’applique, et l’on ne peut pas raisonner sur une parcelle sans savoir duquel des deux elle dépend. S’y ajoute la loi littorale : la bande des cent mètres et le régime des espaces proches du rivage prennent, sur une avancée en mer étroite, une acuité particulière.

Reste la manière. Le Cap est une avancée basse et large en mer, sans le relief abrupt des presqu’îles voisines : les propriétés y sont davantage en plateau boisé qu’en terrasses étagées, en grandes parcelles souvent accompagnées de dépendances. L’agrandissement s’y pense volontiers en constellation plutôt qu’en bloc — reprendre un commun, transformer un pavillon, poser une suite d’invités à distance de la maison. Les murs de clôture maçonnés et les portails y sont des ouvrages à part entière : ils forment le front bâti que l’on voit de la voie. Le gros œuvre et la structure donnent l’assise, la rénovation de prestige accorde la maison et ses dépendances, les finitions et le sur-mesure donnent au volume neuf la matière de la villégiature. Nos savoir-faire au Cap d’Antibes tiennent dans cette continuité.