Extensions & aménagements de villas à Monaco

Les typologies privées dominantes sont l’appartement de copropriété, le penthouse en attique et le pied-à-terre — non la maison individuelle. Le sol manque. À partir des années 1960, la Principauté a répondu à sa croissance par deux moyens qui n’appartiennent qu’à elle : l’extension sur la mer, dont le quartier de Fontvieille, et la construction en hauteur. À l’échelle d’un logement privé, le gain se prend donc sur l’enveloppe existante — une loggia fermée, un attique réinvesti, un niveau bas rendu à la vie.

La Principauté tient un inventaire d’environ 110 immeubles et 41 façades remarquables faisant l’objet d’une protection, et la mention d’immeuble remarquable y constitue le degré le plus contraignant en matière de modification ou de démolition-reconstruction. Avant de dessiner, il faut donc savoir quel statut porte l’immeuble. Le règlement de la copropriété et le syndic forment un second niveau de contrainte, distinct de l’autorisation administrative : horaires, protection des parties communes, réservation des accès.

La Principauté n’est pas soumise au code de l’urbanisme français : ni la loi Littoral, ni le régime français des abords de monuments historiques n’y ont cours. L’urbanisme, la construction et la voirie relèvent de l’Ordonnance Souveraine n° 3.647 du 9 septembre 1966, modifiée, complétée par l’Ordonnance Souveraine n° 4.482 du 13 septembre 2013 pour le secteur des quartiers ordonnancés. Aucun raisonnement tiré du droit français ne s’y transpose, et c’est la première chose à poser devant un projet d’agrandissement.

Le dossier de demande d’autorisation de construire ou de démolir doit être signé par un architecte inscrit à l’Ordre des Architectes de la Principauté ; son instruction relève de la Direction de la Prospective, de l’Urbanisme et de la Mobilité. Les demandes sont examinées par un comité consultatif qui se prononce au regard des lois et règlements, des conditions esthétiques de l’ouvrage projeté, de l’intérêt général et de la représentation au regard de l’histoire de Monaco. Un projet d’extension y est jugé sur sa forme autant que sur son droit.

Le territoire couvre environ deux kilomètres carrés intégralement urbanisés : il n’existe pratiquement aucune surface disponible pour une base de vie, un stockage de matériaux ou une aire de retournement. La voirie est étroite, en forte déclivité, largement doublée d’ouvrages souterrains et de parcs de stationnement, ce qui contraint le stationnement de chantier et l’occupation temporaire du domaine public. Aucune ressource minérale n’est exploitée sur le territoire : les matières arrivent toutes par la route, se commandent juste, et ne se stockent nulle part.

Sur le front de mer, le dépôt salin est direct : les serrureries, les garde-corps et les quincailleries d’une terrasse neuve s’y choisissent en nuance marine, l’A4 / 316L au molybdène tenant sensiblement mieux que l’A2 / 304. Une terrasse, un attique, un niveau bas ne se gagnent qu’une fois la structure sûre — c’est le gros œuvre et la structure qui disent ce qu’un plancher peut reprendre. Une rénovation complète met ensuite l’ensemble au même niveau d’exigence, et les finitions et le sur-mesure donnent au volume neuf la matière de l’ancien. Nos savoir-faire à Monaco se répondent ainsi.