Цена за квадратный метр предполагает, что существует средний объект. Среди резиденций, о которых идёт речь, такого нет: две виллы одинаковой площади в двух километрах друг от друга требуют ни той же конструкции, ни тех же разрешений, ни той же логистики. Опубликовать вилку значило бы успокоить и ввести в заблуждение. Мы предпочитаем назвать то, что заставляет бюджет меняться, и позволить каждому определить место своего проекта.
Состояние здания, которое решает прежде всего остального
Это переменная номер один и единственная, которую нельзя прочитать на чертеже. Недостаточное по несущей способности перекрытие, пути передачи нагрузок, которые надо усиливать, капиллярный подсос в основании стены, «призрачные» сети, замурованные в кладке, — ничего этого не видно до демонтажа и зондирования. Поэтому мы и не считаем до обмера: цифра, названная заранее, — это мнение, поданное как исследование.
Доступ — статья, которую никто не предусматривает
При равной площади и равном составе работ два объекта стоят по-разному в зависимости от того, чем к ним подъезжают. Деревня Эз целиком пешеходная: всё поднимается и спускается вручную, по улочкам и лестницам. В Сен-Поль-де-Вансе предельно допустимый габарит внутри стен задаётся геометрией двух проёмов в ограде. Монако умещается примерно на двух квадратных километрах сплошной застройки, где нет места ни для бытового городка, ни для склада: поставки идут по временным окнам, никогда навалом. На Леренские острова всё идёт морем. Кап-Ферра — тупик, а дороги мыса узкие, извилистые и зажатые оградами.
Нормативная рамка, которая оплачивается прежде всего временем
В зависимости от режима одно и то же действие требует разных досье. На внесённой в реестр территории работы, изменяющие облик места, требуют предварительного уведомления; на охраняемой территории — особого разрешения префекта или министра. В Ницце работы в границах Старой Ниццы регулирует план охраны и благоустройства, утверждённый декретом от 17 декабря 1993 года. В Монако режим принадлежит Княжеству: досье, подписанное архитектором, внесённым в монакский Орден, рассмотрение Управлением перспективного планирования, урбанизма и мобильности, изучение консультативным комитетом. Это время не нейтрально: простой — это затрата, даже когда никто не работает.
Дорого обходится почти никогда не то, что видно: дорого обходится то, что пришлось сделать, чтобы это держалось.
Материалы и то, что они навязывают вокруг себя
Материал стоит не только своей закупочной цены: он навязывает своё окружение. Камень полной массы весит, и этот вес отзывается в перекрытии, которое его несёт. Мрамор с прожилками предполагает выбор на блоке, вычерченную раскладку и соблюдённый подбор при укладке. У моря марка стали перестаёт быть подробностью: менее чем в пятистах метрах от берега атмосфера относится к категориям коррозионной активности C4–C5 по стандарту ISO 9223, и марка A4 / 316L с молибденом обязательна там, где A2 / 304 покрылась бы точками коррозии. Работа, сделанная дважды, стоит вдвое.
Число смежных специальностей и стыки между ними
Объект оплачивается и координацией. Каждая дополнительная специальность добавляет не строку, а стыки: точка соприкосновения двух ремёсел — это место, где может потеряться размер, где может не оказаться закладной, где может родиться переделка. Это статья, невидимая в смете и совершенно видимая в графике.
И то, что весит меньше, чем принято думать
Собственно площадь. Удвоение площади объекта не удваивает ни разрешений, ни исследований, ни ограничений доступа, ни координации. И наоборот: небольшое вмешательство в охраняемом здании, обслуживаемом узкой улочкой и требующем разрешения, способно задействовать всё то, что задействует большая стройка. Поэтому вопрос «сколько за квадратный метр» не имеет честного ответа, и поэтому мы его не даём.
Зато до обмера мы можем сказать, что именно поедем проверять, в каком порядке и в какой момент цифра перестанет быть гипотезой.
